Le contenu que le décret impose, la différence entre vétusté et dégradation, les délais à ne pas manquer — et un modèle à remplir gratuitement.
C'est le document qui, à la fin du bail, dira si le dépôt de garantie revient au locataire ou reste au bailleur. Sans lui, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état — et c'est alors au bailleur de prouver le contraire, ce qu'il ne peut presque jamais faire.
Il s'établit deux fois : à la remise des clés, et à leur restitution. Ce sont les écarts entre les deux constats qui fondent une retenue, jamais l'état constaté à la sortie pris isolément.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe un contenu minimal, identique à l'entrée et à la sortie :
« Bon état », « état d'usage », « correct » ne décrivent rien. Un constat qui ne dit pas quoi est abîmé, où et comment ne permet aucune retenue : écrivez « rayure de 15 cm sur le parquet, sous la fenêtre », pas « parquet moyen ».
Le même décret définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». Elle ne se facture pas au locataire.
Une moquette posée il y a douze ans est usée parce qu'elle a douze ans, pas parce qu'on a marché dessus. Les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif : elle fixe, pour chaque matériau, une durée de vie théorique et un abattement annuel. Sans grille, la discussion se fait au cas par cas — et rarement à l'amiable.
Il n'est pas sanctionné pénalement, mais son absence se retourne contre le bailleur : l'article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état, et c'est au bailleur d'apporter la preuve contraire. Dans les faits, un bail sans état des lieux d'entrée est un dépôt de garantie déjà perdu.
L'état des lieux doit être contradictoire. En cas de refus ou d'absence, il faut le faire établir par un commissaire de justice, sur convocation des deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Le coût est alors partagé par moitié, et plafonné.
Oui : le décret prévoit expressément que le constat peut être illustré d'images. Elles ne remplacent pas la description écrite, elles la confirment. Datez-les et faites-les signer ou parapher en annexe, sinon leur date reste contestable.
Non, sauf à prouver la dégradation autrement — ce qui est très difficile. Sans constat de sortie contradictoire, le logement est présumé rendu dans l'état où il a été reçu.
Quelques fixations relèvent de l'usage normal ; un mur criblé, non. Le critère est la remise en état : une reprise ponctuelle d'enduit fait partie de l'entretien courant, la réfection complète d'une cloison n'en fait pas partie.
Oui, et il s'accompagne alors d'un inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail. Les deux documents sont distincts : l'un décrit le logement, l'autre ce qu'il contient.
Entrée ou sortie, relevés de compteurs, constat détaillé pièce par pièce. Le document qui décidera du sort du dépôt de garantie mérite d'être complet.